Del crédito y el ahorro a la preaprobación y el cierre: qué pasos seguir, cuánto dinero hace falta y qué opciones existen para quien no tiene número de Seguro Social
Por Carlos Rodrigues Higo · 20 de octubre de 2026
Comprar una casa en Estados Unidos es, para muchas familias inmigrantes, la meta financiera más importante. También es una de las más complejas: exige crédito, ahorros, documentos y varios meses de trámites. Quien compra por primera vez puede evitar muchos errores si conoce el orden de los pasos y cuánto dinero necesitará realmente.
Primero, el crédito y el presupuesto
La guía de educación financiera del Departamento de Protección Financiera e Innovación de California (DFPI), basada en materiales de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), sitúa como primer paso revisar el score de crédito y corregir los problemas que aparezcan. El segundo es calcular un presupuesto realista. La CFPB aconseja fijarse en el pago mensual total y en los costos iniciales, no solo en el precio de la casa o en la cuota anunciada.
Para los compradores primerizos, Fannie Mae y Freddie Mac consideran generalmente que lo es quien no ha tenido una propiedad residencial en los últimos tres años, con algunas excepciones, según un análisis de Lower.
Cuánto dinero hace falta
Hay que contar con tres partidas: el enganche (down payment), los costos de cierre y una reserva para después de mudarse. Según un análisis de Jolt Journal que cita a la CFPB, los costos de cierre, sin incluir el enganche, rondan entre el 2 % y el 5 % del precio. En una casa de 400.000 dólares, eso supone entre 8.000 y 20.000 dólares. Las guías insisten en que el enganche no es el único gasto: también hay que prever seguros, reparaciones y la mudanza.
Qué tipos de hipoteca existen
| Tipo | Enganche habitual | Quién suele poder usarlo |
|---|---|---|
| Convencional | Desde el 3 %; con menos del 20 % suele exigirse seguro hipotecario privado (PMI) | Compradores con SSN y crédito sólido |
| FHA | 3,5 % con un score de al menos 580, según Heart Mortgage | Compradores con SSN |
| VA y USDA | Pueden ser del 0 % si se cumplen los requisitos | Compradores con SSN que cumplan los requisitos del programa |
| ITIN (no calificadas o de cartera) | Entre el 10 % y el 20 % o más, según varias guías de prestamistas | Compradores con ITIN, con requisitos propios de cada prestamista |
Según guías de prestamistas como Truss Financial, los programas federales FHA, VA y USDA requieren SSN y no están disponibles para quienes solo tienen ITIN. Las hipotecas con ITIN las ofrecen sobre todo bancos pequeños, cooperativas de crédito y prestamistas especializados, con condiciones propias. Mortgage Solutions LP indica que la mayoría pide un score de 640 o más y dos años de declaraciones de impuestos, aunque algunos programas aceptan menos con un enganche mayor. Redwood Credit Union, en California, ofrece una hipoteca con ITIN con enganche mínimo del 20 % y exige además permiso de trabajo o residencia. Cada prestamista fija sus requisitos, por lo que conviene comparar varios.
La preaprobación y la búsqueda
La guía del DFPI recomienda obtener una carta de preaprobación o precalificación antes de buscar casa: muestra a los vendedores que el comprador va en serio sin obligarle a quedarse con un prestamista. No es una aprobación final del préstamo.
La CFPB explica que los prestamistas deben entregar un documento estándar, el Estimado del Préstamo (Loan Estimate), con las condiciones, la cuota y los costos de cierre. Comparar los de varios prestamistas permite elegir con información. Según la CFPB, es ilegal que un prestamista anuncie costos bajos en ese documento y luego sorprenda con costos mucho más altos.
Oferta, inspección y cierre
Una vez elegida la casa, se hace una oferta. Después vienen la inspección, la tasación (appraisal), la revisión del seguro y la entrega final de documentos. El día del cierre se firman los papeles y se paga el resto del enganche y los costos de cierre. Jolt Journal recuerda que la CFPB advierte de estafas en el cierre, como correos con instrucciones de transferencia falsas: antes de enviar dinero, conviene llamar al número oficial de la empresa de títulos.
Ayuda y advertencias
- Pida ayuda con el enganche. Agencias estatales y locales pueden ofrecer apoyo para el enganche o los costos de cierre, según Lower y Loan Factory. La disponibilidad con ITIN depende del lugar.
- Hable con un consejero de vivienda aprobado por HUD, que puede informar de los programas locales.
- No se quede con la primera oferta. Compare Loan Estimates.
- Cuidado con las promesas. Desconfíe de quien le ofrezca un préstamo o un trámite a cambio de un pago por adelantado.
Los requisitos, los tipos de interés y los programas cambian con frecuencia. Varias de las fuentes consultadas son prestamistas o medios financieros, por lo que conviene contrastar los datos con la CFPB, HUD y al menos dos prestamistas.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría financiera, legal ni inmobiliaria.
Fuentes consultadas (octubre de 2026): DFPI de California · CFPB: guía de préstamos hipotecarios · Jolt Journal · Lower · Heart Mortgage · Loan Factory · BestMoney · Truss Financial · Mortgage Solutions LP · Redwood Credit Union
